(Prima parte) RISPARMIA TEMPO E DENARO, CON QUESTI CONSIGLI UTILI PER VENDERE CASA, CHE HANNO GIA’ PERMESSO A 9 CLIENTI DI INCASSARE LA CAPARRA AD INIZIO 2017, FISSANDO L’APPUNTAMENTO DAL NOTAIO ENTRO GIUGNO

Di | 01/03/2017
archivio documenti

Non rischiare che la tua casa rimanga invenduta anche quest’anno, col rischio di doverla poi svendere nel 2018!

Gentilissimo lettore,

come promesso in uno dei precedenti articoli, eccomi arrivato al terzo ed ultimo indizio utile per la tua personalissima caccia al tesoro (come mi è piaciuto definirla), che ti condurrà passo passo alla vendita della tua casa.

Hai avuto il tempo necessario per metabolizzare i primi due indizi?

Sei già partito o sei ancora fermo al via?

 

Ricordi… il primo articolo di questa trilogia, cercava di spiegarti quanto sia importante fare una corretta analisi della vera motivazione che ti spinge a vendere casa. Un’esigenza che spesso viene confusa con un desiderio/bisogno oggettivo di vendere o cambiare casa.

Nonostante abbia fatto qualche migliaio di appuntamenti con potenziali venditori nella mia carriera, posso affermare con certezza che ogni persona nasconde una vera motivazione nuova e diversa dal cliente precedente. Individuare questo aspetto potrebbe aiutarti davvero tanto a raggiungere lo scopo finale! Soprattutto ti permette di arrivarci sereno e soddisfatto* dell’importante passo che hai fatto.

*non è così scontato che il rogito di vendita porti sorrisi ed emozioni positive per chi vende; purtroppo quando non accade è perché il cliente (o l’agente immobiliare che l’ha seguito) hanno saltato a piè pari di individuare la vera motivazione… un vero peccato avere un brutto ricordo di un evento che non capita tutti i giorni nella vita!

 

Con il secondo articolo, hai scoperto quali sono i tre dati fondamentali per poter valutare correttamente la tua casa.

  1. Dati oggettivi sulle caratteristiche della tua casa
  2. Dati oggettivi sul mercato immobiliare della zona di riferimento
  3. Dati oggettivi sulla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti certificati*

*per certificati intendo con disponibilità economica, derivante da risparmi personali o delibera di mutuo, accertata

Ti confesso che parecchie persone, dopo aver letto questo articolo, mi hanno poi chiamato.

Il punto 1 è ovviamente una passeggiata di salute, per te che sei il proprietario; conosci vita morte miracoli della tua casa e non ti sfugge alcun particolare (e ci mancherebbe altro aggiungerei, visto che la casa rappresenta il frutto di sacrifici ed anni e anni di lavoro!).

Se dovessi basare una valutazione commerciale solo sugli aspetti tecnici del tuo immobile, risparmierei un sacco di tempo. Mi basterebbe farmi dare quello che definisco elenco della spesa delle caratteristiche oggettive della casa direttamente dal proprietario, e buttare tutto dentro un programma di calcolo… ed il gioco è fatto!

Fosse così semplice!

Sul secondo punto, abitando in zona o avendo comunque dei contatti tra i vicini, un’idea sei riuscito a fartela. A quanti soldi ha venduto l’anno scorso Tizio che abitava a 100 metri da casa tua, a quanti soldi sta vendendo Caio che ha una casa simile la tua nel tuo stesso quartiere, ecc.

Mi preme però sottolinearti due aspetti:

1- l’atto di vendita con la cifra davvero realizzata da Tizio è un documento che non hai visto (ricordi da bambino il gioco del telefono senza fili?!);

2- Caio, come te, non ha ancora venduto e quindi potrebbe essere un paragone poco, pochissimo, attendibile.

Ciò che conta veramente negli affari sono i dati certi!

Il terzo punto è quello che ha davvero mandato in tilt il mio telefono, e riempito la mia agenda per le due settimane successive alla pubblicazione dell’articolo. Non pensavo che, la maggior parte dei venditori come te, fosse completamente all’oscuro di quanto effettivamente siano disposti a spendere i potenziali acquirenti per un’abitazione con determinate caratteristiche.

Ciò che purtroppo ho constatato è, che l’aspetto economico, non viene proprio preso in considerazione quando si decide di far visitare la propria casa ad un potenziale acquirente.

Se stai vendendo privatamente la tua casa, posso anche capirlo (perché non è il tuo mestiere!)… Non tollero invece questa cosa, se hai affidato la vendita ad un agente immobiliare. Mi vergogno di far parte di questa categoria professionale, quando sento che vengono portati in casa tua clienti non ancora certificati (i famosi “…non hanno ancora la risposta per il mutuo” o “…prima devono vendere la loro casa per poter acquistare la tua”).

Ora i casi sono tre:

➢ questo agente ti ha fatto una valutazione basandosi su disponibilità di spesa presunte… probabilmente sarà presunto anche il tuo realizzo finale!

➢ questo agente non conosce nemmeno l’importanza di questo aspetto per la corretta valutazione commerciale… probabilmente non dà nemmeno importanza al servizio che ti sta offrendo!

➢ questo agente non ha la possibilità di tener conto di questo parametro, non conservando i dati dei potenziali acquirenti, e lasciando al caso, o alla fortuna, la vendita di ogni nuovo immobile… un consiglio, vedi di non avere ancora a lungo la possibilità di lasciare nelle sue mani la vendita della tua casa!

Devi assolutamente sapere con certezza quanto spendono oggi, i clienti potenzialmente interessati all’acquisto della tua casa.

 

Bene. Ora, dopo averti rinfrescato la memoria sui primi due punti, posso procedere col terzo ed ultimo indizio di questa “caccia al tesoro”

Sei pronto???

 

  1. FOCALIZZARE LA VERA MOTIVAZIONE
  2. VALUTARE CORRETTAMENTE IL PREZZO DI VENDITA
  3. VERIFICARE LA DOCUMENTAZIONE e PUBBLICIZZARE LA TUA CASA AL GIUSTO TARGET DI CLIENTI

 

Partiamo!

Se tua moglie/marito/parenti ti definiscono una persona pignola e precisina, avrai sicuramente archiviato tutti i documenti relativi alla tua casa, dal giorno in cui ne sei divenuto proprietario ad oggi. Sei già a buon punto!

Mi preme però farti presente un dettaglio. Hai conservato tutto… ma hai davvero tutto ciò che serve, per evitare di incorrere in fastidiosi rompicapi che potrebbero capitarti durante la vendita? Sai quante nuove leggi sono uscite da quando hai comprato/ereditato la tua casa ad oggi?

Non voglio farti paura, ma anche settimana scorsa ho dovuto riparare uno spiacevole inconveniente, capitato a dei vecchi clienti che mi hanno chiesto una mano.

Te la faccio breve. Questa coppia aveva venduto casa con me a Monselice nel 2009 e ricomprato con un’altra agenzia un’abitazione singola ad Albignasego. Al tempo non era ancora entrato in vigore il D.L. 78/2010 (vedi articolo 19 comma 14) che obbliga il venditore ad allineare le planimetrie catastali dell’abitazione, allo stato di fatto reale. Ecco che, al momento dell’acquisto ad Albignasego, non fu necessario controllare le piantine, né tantomeno allegarle all’atto notarile.

Già quando acquistarono c’erano delle difformità tra quello che era dichiarato in catasto e lo stato effettivo dei locali. Ma nel 2009 non era un problema e, quasi tutti, soprassedevano sull’argomento (Notai compresi!).

La necessità di trasferirsi in un’altra regione per lavoro, li ha portati a mettere in vendita la loro casa di Albignasego. Con dispiacere, ma dovevano nuovamente ripartire da un’altra zona. Come è giusto che sia, si appoggiano ad un’agenzia immobiliare in zona. La scelgono tra quelle che trattano maggiormente sulla provvigione, e, di primo acchito, posso anche comprenderli… già si trovavano a dover rimetterci un bel po’ dal prezzo che avevano pagato nel 2009 per l’acquisto, almeno così riuscivano a risparmiarsi qualche costo!

Non l’avessero mai fatto! L’inizio di un tunnel che li ha portati a rimetterci molto di più di quello sconto provvigionale. Non avendo controllato per tempo i documenti, l’agente immobiliare in questione li ha portati a firmare un preliminare di vendita dove garantivano la conformità ai sensi del D.L. 78/2010, salvo accorgersi, durante la perizia di mutuo dei futuri acquirenti -un mese prima del rogito- che non era proprio tutto apposto.

Sappiamo bene tutti quanti che, i tempi burocratici per sistemare certe cose, non sono dei più veloci. Sono riuscito a salvargli in corner la vendita, contattando un geometra di fiducia, che ha messo il loro caso al primo posto tra tutti i suoi lavori in corso. Non hanno però salvato la caparra che già avevano versato per l’acquisto della nuova casa vicino Milano. Il venditore di Milano non ha atteso un giorno in più del termine fissato nell’accordo preliminare!

Si sono dovuti cercare una nuova casa! Non proprio il miglior affare della loro vita!

 

“Ok, ho capito. Ma a chi devo rivolgermi per far controllare con certezza tutti i documenti di casa mia? Avvocato, notaio, commercialista (o a tutti insieme)?!”

Tranquillo, non assumerti costi ulteriori se non servono. Un buon Consulente Immobiliare ha competenze specifiche a livello burocratico su più tematiche: urbanistiche, catastali, fiscali, ipotecarie.

Un ottimo Consulente immobiliare ti chiede tutta la documentazione in tuo possesso, ancora prima di pubblicizzare il tuo immobile in vendita.

“Ma a me hanno chiesto solo le piantine e di spendere qualche centinaio di Euro per l’Attestato di Prestazione Energetica e basta. Nient’altro! Anzi mi è stato detto che per i documenti possiamo aspettare quando troveranno un cliente interessato a comprare”.

Fatti una domanda e datti una risposta. Credo non ci sia bisogno di aggiungere altro! Vedi quello che ho scritto qualche riga fanon lasciare per un secondo in più la vendita della tua casa in mano a queste persone!

(tra qualche giorno la seconda parte…)

2 pensieri su “(Prima parte) RISPARMIA TEMPO E DENARO, CON QUESTI CONSIGLI UTILI PER VENDERE CASA, CHE HANNO GIA’ PERMESSO A 9 CLIENTI DI INCASSARE LA CAPARRA AD INIZIO 2017, FISSANDO L’APPUNTAMENTO DAL NOTAIO ENTRO GIUGNO

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